국토교통부나 각 지자체에서 매년 발표하는 공시가격은 재산세, 종합부동산세와 같은 지방세 및 국세의 산정 기준이 될 뿐만 아니라 건강보험료 산정, 기초연금 수급 자격 판단 등 약 60여 가지의 행정 분야에서 중요한 지표로 활용됩니다. 그러나 실제 주택 시장의 동향과 다르게 산정되거나, 인근 실거래가 하락세가 제대로 반영되지 않아 불합리하게 높은 공시가격을 통보받는 경우가 빈번하게 발생하고 있습니다.
특히 최근처럼 주택 매매 거래량이 급감하여 거래 실적 부재 현상이 장기화되거나, 하락장 분위기가 공시가격 산정 기준일에 제대로 반영되지 않은 경우에는 소유자가 직접 객관적인 근거를 마련하여 공시가격 이의신청을 진행해야 합니다.
1. 2025년 실제 공시가격 이의신청 통계
- 총 이의신청 건수: 2,451건 (참고: 2023년 4,385건, 2024년 3,650건에 이어 감소세를 보였던 해입니다.)
- 하향 조정 요구 건수: 총 2,451건 중 561건
- 의견제출 건수(사전 열람 단계): 4,132건
![[최근 거래 실적 부재와 가격 하락세 미반영] 공시가격 이의신청 10가지 작성법 본문이미지](https://modelhousesale114.com/wp-content/uploads/2026/07/최근-거래-실적-부재와-가격-하락세-미반영-공시가격-이의신청-10가지-작성법-본문이미지.png)
2. [실전 예시] 공시가격 이의신청서 원고 작성 예시
실제로 접수할 때 활용할 수 있는 표준 서식 형태의 작성 원고입니다.
[공시가격 이의신청서 예시 원고]
1. 신청인 정보
- 성 명 : 홍길동
- 생년월일 : 800101-1XXXXXX
- 주 소 : 서울특별시 마포구 OOO로 O길 OO, OOO동 OOO호
- 연락처 : 010-1234-5678
2. 신청 대상 부동산
- 소재지 : 서울특별시 마포구 OOO동 OOO아파트 OOO동 OOO호
- 대상 구분 : 공동주택
- 2025년도 공시가격(통보액) : 8억 5,000만 원
3. 이의신청 요지 (희망 조정 금액)
- 희망 공시가격 : 7억 6,000만 원 (약 10.5% 하향 조정 요청)
4. 이의신청 사유 및 상세 설명
[제목: 최근 거래 실적 부재 및 주변 하락세 미반영에 따른 공시가격 재산정 요청]
본 신청인은 상기 대상 물건의 소유자로서, 통보받은 2025년도 공동주택 공시가격(8억 5,000만 원)이 최근 당해 단지 및 인근 지역의 거래 동향과 현저한 차이가 있어 아래와 같이 이의를 신청합니다.
첫째, [최근 거래 실적 부재 및 호가 하락세 미반영]
당해 단지는 최근 1년간 매매 거래가 거의 끊긴 '거래 절벽' 상태였습니다. 그러나 부동산 중개업소 등록 매물(호가) 및 공신력 있는 시세 지수(KB부동산 매매 하한가 기준 7억 8,000만 원)는 꾸준히 하락세를 보였습니다. 통보된 공시가격 8억 5,000만 원은 시장 하락 분위기가 전혀 반영되지 않은 채 과거 거래가를 기준으로 과다 산정되었습니다.
둘째, [동일 단지 내 층·향에 따른 형평성 문제]
본 신청 물건(OOO호)은 2층 저층 세대로, 도로 소음과 일조권 제한을 받는 위치입니다. 그럼에도 불구하고 로열층(10층 이상, 최근 거래 추정가 8억 8,000만 원)과 공시가격 차이가 불과 3,000만 원에 불과하여 층별·위치별 감가요인이 제대로 고려되지 않았습니다.
셋째, [법적 적정가격 산정 원칙 위배]
「부동산 가격 공시에 관한 법률」 제4조에 의거하면 공시가격은 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어질 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 '적정가격'이어야 합니다. 현재 통보액은 시세 반영률이 100%에 육박하거나 시세를 상회하는 수준이므로 재조사가 시급합니다.
5. 첨부 증빙 자료
1) 국토교통부 실거래가 공개시스템 인근 유사 물건 거래 내역 1부
2) KB부동산 및 한국부동산원 시세 동향 자료 1부
3) 네이버 부동산 매물 호가 캡처 화면 1부
4) 현장 사진(일조권 제한 및 소음 발생 위치) 1부
최근 거래 실적 부재 시 공시가격 이의신청의 중요성
부동산 시장에서 거래 절벽 현상이 지속되면 감정평가기관이나 관련 조사원은 최근의 정확한 시세를 파악하기 어려워집니다. 이로 인해 과거의 고점 거래 사례를 그대로 적용하거나 인근 단지의 형식적인 산정 비율을 기계적으로 대입하는 오류가 발생할 수 있습니다.
시장 하락세와 공시가격 사이의 시차 문제
공시가격은 매년 1월 1일을 기준일로 삼아 산정됩니다. 하지만 기준일 이후 급격한 가격 하락이 일어났거나, 기준일 이전부터 하락 조짐이 뚜렷했음에도 조사 시점의 한계로 인해 시세 하락분이 전혀 반영되지 않는 경우가 많습니다.
세금 부담 경감을 위한 공시가격 이의신청 필수 확인 요소
공시가격이 높게 산정되면 보유세(재산세·종합부동산세) 부담이 늘어납니다. 따라서 소유자는 발표된 공시가격이 인근 시세 및 최근 거래 흐름에 부합하는지 반드시 확인해야 합니다. 만약 시세 대비 과도하게 산정되었다면 정해진 기간 내에 법적 절차인 공시가격 이의신청을 완료해야 합니다.
공시가격 이의신청 완벽 작성을 위한 10가지 실전 작성법
공시가격 이의신청서의 핵심은 단순한 감정적 불만이 아닌 ‘객관적이고 정량적인 증거’입니다. 다음 10가지 핵심 작성법을 차례대로 적용하여 논리적인 이의신청서를 작성해 보시기 바랍니다.
1. 인근 유사 물건의 최신 실거래가 비교표 작성
가장 기본이 되는 자료는 국토교통부 실거래가 공개시스템의 데이터입니다. 신청 대상 부동산과 단지 규모, 전용면적, 연식 등이 유사한 인근 물건들의 최근 6개월~1년간 거래 내역을 수집하십시오.
최근 실거래가 수집 및 공시가격 반영률 분석
수집한 실거래가 평균액과 본인 건물의 공시가격을 비교하여 시세 반영률이 인근 평균보다 유독 높게 측정되었음을 수치로 제시해야 합니다.
2. 거래 실적 부재 시 KB부동산 및 한국부동산원 시세 제시
거래 절벽으로 인해 최근 실거래 내역이 전혀 없다면, 공신력 있는 기관의 시세 매매 하한가 데이터를 활용해야 합니다.
공신력 있는 시세 하한가 데이터 인용 방법
KB부동산, 한국부동산원, 네이버 수치 등의 월별 매매 가격 지수 변동 추이와 하한가 시세를 제시하며, 거래 실적 부재 속에서도 명백한 하락세가 존재함을 입증하십시오.
3. 동일 단지 내 층·향·조망에 따른 형평성 문제 지적
같은 단지, 같은 평형이라도 로열층과 저층, 남향과 북향, 조망권 확보 여부에 따라 실제 매매가는 큰 차이가 납니다.
층별·향별 공시가격 역전 현상 포착 및 작성
만약 저층이나 조망이 불리한 세대의 공시가격이 고층 및 로열동 세대와 차이가 없거나 오히려 높게 산정되었다면, 이는 명백한 형평성 오류이므로 이 점을 강하게 지적해야 합니다.
4. 건물의 물리적 감가요인 및 노후도 상세 기재
건축물의 세월에 따른 노후화, 누수, 균열, 설비 고장 등 물리적 결함은 부동산 가치를 떨어뜨리는 주요 원인입니다.
현장 사진 증빙 자료 첨부 노하우
건물 외벽 균열, 누수 흔적, 주차장 부족, 엘리베이터 미설치 등 구체적인 감가 요인을 사진으로 촬영하고, 수리 견적서나 전문가 의견서를 첨부하면 공시가격 이의신청 인정 확률이 매우 높아집니다.
5. 입지적 불이익 및 주거 환경 저해 요소 명시
주변 환경의 악화 역시 가치 하락의 객관적 사유가 됩니다.
소음, 일조권 침해, 혐오시설 입지 입증 법
인근 공사로 인한 일조권 침해, 도로 소음, 고압선 또는 매립지 등 혐오시설 입지 현황을 지도 및 관련 뉴스 기사와 함께 제출하여 가격 하락 요인을 강조하십시오.
6. 인근 최고가 대비 하락률 통계 자료 활용
매매 거래는 적지만 드물게 발생한 거래가 급매물로서 이전 최고가 대비 큰 폭으로 하락했다면 이 비율을 활용해야 합니다.
최고가 대비 하락률 산정 및 시세반영률 오류 주장
“전고점 대비 OO% 하락한 가격으로 거래가 형성되고 있으나, 당해 공시가격은 하락분을 전혀 반영하지 않았다”라는 논리를 제시하여 조정의 당위성을 확보하십시오.
7. 매물 호가 하락 추이 및 미분양 현황 제출
실거래가 없더라도 부동산 중개업소에 등록된 매물들의 호가 하락 추이는 시장 분위기를 반영하는 중요한 지표입니다.
네이버 부동산 매물 캡처 및 중개업소 확인서 활용
등록된 매물들의 가격이 지속적으로 하락하고 있음을 보여주는 캡처 화면과 지역 공인중개사의 ‘거래 절벽 및 시세 하락 확인서’를 함께 제출하면 설득력이 강화됩니다.
8. 공시가격 산정 기준일(1월 1일) 시점의 오류 정밀 검토
공시가격 산정 기준일 당시의 시장 상황을 정확히 짚어야 합니다.
기준일 전후의 매매가격지수 변화 분석
기준일 전후로 매매가격지수가 하향 곡선을 그리고 있었음을 한국부동산원 통계표를 통해 증명하고, 현 공시가격이 기준일 시점의 가치를 과다 평가했음을 입증하십시오.
9. 감정평가사 산정 의견서 및 공통 오류 사례 참고
기존에 승인된 공시가격 이의신청 사례나 다른 지역의 성공적인 조정 사례를 참고하는 것도 큰 도움이 됩니다.
이의신청서 서식 내 핵심 요약문 작성법
서론-본론-결론 구조로 작성하되, 첫 페이지에 신청 이유와 조정 요구 금액을 한눈에 알아볼 수 있도록 요약표로 정리해 제출하십시오.
10. 감정적 호소 배제 및 법적·객관적 규정 근거 제시
“세금이 너무 많아서 못 내겠다”와 같은 감정적인 호소는 심사 과정에서 완전히 배제됩니다.
부동산 공시법 관련 조항 인용 법
부동산 가격 공시에 관한 법률 제4조 및 관련 지침상의 ‘적정가격 산정 원칙’을 인용하여, 현재 산정된 금액이 법에서 규정하는 적정가격 범위를 벗어났음을 논리정연하게 기재하십시오.
공시가격 이의신청 절차 및 주의사항
공시가격 이의신청은 정해진 기간 내에 정확한 접수처를 통해 진행해야 효력이 발생합니다.
이의신청 기간 및 접수처 안내
- 열람 및 이의신청 기간: 보통 결정·공시일로부터 30일 이내에 진행됩니다. (공동주택 기준 보통 4월 말~5월 말)
- 접수처: 부동산 공시가격 알리미 홈페이지를 통한 온라인 접수, 또는 시·군·구청 민원실 방문 및 우편 접수가 가능합니다.
이의신청 결과 처리 과정
제출된 이의신청서는 국토교통부 및 한국부동산원(또는 지자체 부동산가격공시위원회)의 재조사를 거치게 됩니다. 재조사 결과 타당성이 인정되면 공시가격이 조정되어 재공시되며, 조정된 가격을 바탕으로 재산세 및 종부세가 재산정됩니다.
논리적인 공시가격 이의신청으로 정당한 권리 찾기
최근 거래 실적 부재와 지속적인 가격 하락세가 제대로 반영되지 않은 공시가격은 소유자에게 불필요하고 과도한 세금 부담을 가중시킵니다. 단순히 가격이 비싸다는 주장만으로는 공시가격이 조정되지 않으므로, 위에서 설명해 드린 10가지 공시가격 이의신청 작성법을 바탕으로 구체적인 실거래가 데이터, 공신력 있는 시세 지수, 현장 사진 등 객관적인 증거 자료를 철저히 준비하시기 바랍니다.
합리적이고 논리적인 공시가격 이의신청을 통해 올바른 자산 가치를 평가받고 정당한 세금 혜택을 누리시길 바랍니다.
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