유언이 없으면 민법상 법정순위에 따라 상속됩니다.
주요 출처 및 관련 법률
- 순서 및 지분
- 민법 제1000조 (순위) 및 제1003조 (배우자의 순위)
- 국세청: 상속세 개요 및 법정상속인 규정
- 취득세 (신고기한 및 무주택자 특례)
- 지방세법 제11조 (부동산 취득의 세율)
- 지방세특례제한법 제15조 (유상거래 및 상속 등에 따른 감면)
- 행정안전부: 지방세 가이드 (개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내)
- 신고기한, 공제 한도, 감정평가 및 취득가액 반영
- 상속세 및 증여세법 제67조 (과세표준 신고) 및 제18조~제24조 (공제)
- 상속세 및 증여세법 제60조 (평가의 원칙 등 – 시가 인정 기준)
- 양도소득세 (상속주택 취득가액 산정 및 1세대 1주택 비과세 특례)
- 소득세법 제97조 (양도차익의 계산) 및 소득세법 시행령 제155조 (1세대 1주택의 특례 – 상속주택 특례)
- 국세청: 양도소득세 비과세·감면 혜택 안내
원칙적으로 사망일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내 신고·납부해야 합니다.
주택만이 아니라 전체 상속재산을 합산하여 계산합니다.
양도 순서는 개인별 상황에 따라 달라질 수 있으므로 특례 적용 여부를 반드시 확인해야 합니다.
부모님이나 가족에게 집을 상속받게 되면 가장 먼저 떠오르는 고민이 바로 세금입니다.
“세금은 얼마나 내야 할까?”
“취득세도 따로 내야 하나?”
“나중에 집을 팔면 양도소득세까지 내야 하나?”
실제로 주택은 취득세, 상속세, 양도소득세가 각각 다른 시점에 적용되기 때문에 순서를 정확히 이해하는 것이 중요합니다.
특히 신고기한을 놓치면 가산세가 발생할 수 있고, 세금이 없더라도 신고를 하지 않으면 향후 양도소득세 부담이 커질 수 있습니다.
1. 누구에게 먼저 이루어질까?
“유언장이 없는 경우에는 민법에서 정한 법정순위에 따라 진행됩니다. 1순위는 직계비속(자녀 등)과 배우자, 2순위는 직계존속(부모 등)과 배우자입니다. 배우자는 자녀나 부모가 있으면 공동상속인이 되고, 둘 다 없으면 단독 상속인이 됩니다. 선순위가 존재하는 경우 후순위인 형제자매나 방계혈족에게는 권리가 돌아가지 않습니다.”
① 1순위
- 직계비속(자녀, 손자녀)
- 배우자
② 2순위
- 직계존속(부모, 조부모)
- 배우자
③ 3순위
- 형제자매
④ 4순위
- 4촌 이내 방계혈족
알아두면 좋은 점
배우자는 자녀가 있는 경우 자녀와 함께 공동상속인이 됩니다. 자녀가 없고 부모님이 살아계시면 부모님과 공동상속인이 되며, 자녀와 부모 모두 없는 경우에는 배우자가 단독으로 받습니다. 즉, 선순위가 존재하면 후순위에게는 넘어가지 않습니다.
2. 상속주택 세금은 언제 낼까?
한 번에 모든 세금을 내는 것이 아닙니다. 아래 순서대로 진행된다고 생각하면 이해하기 쉽습니다.
① 사망일
② 상속등기 및 취득세 신고
③세금 신고
④ 향후 주택을 매도할 경우 양도소득세
이 네 단계만 기억해도 대부분의 절차를 이해할 수 있습니다.
3. 첫 번째 세금, 취득세
“상속으로 주택을 취득하게 되면 소유권 이전 등기 전 취득세를 반드시 신고하고 납부해야 합니다.” 관할 지자체에 신고·납부하지 않으면 가산세가 발생하므로 기한을 꼭 준수해야 합니다.”
신고기한
세금에서 가장 핵심이 되는 골든타임은 바로 ‘사망일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내’입니다. 이 기한 안에 취득세 납부와 상속세 신고를 모두 마치셔야 하는데요. 기한을 단 하루라도 넘길 경우 무신고 가산세나 납부지연 가산세 등 불필요한 세금 부담이 추가될 수 있으므로, 상속이 개시되면 서둘러 절차와 서류를 꼼꼼히 챙기시는 것이 중요합니다.
취득세는 얼마일까?
취득세는 상속 형태와 주택 종류, 지방교육세·농어촌특별세 적용 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다. 일반적으로 상속에 따른 부동산 취득에는 취득세가 부과되며, 해외 상속인의 경우에도 등기 전에 취득세를 납부해야 하는 경우가 많습니다.
감면 대상도 확인하세요
일정 요건을 충족하는 경우에는 지방세특례제한법에 따른 취득세 감면이나 특례가 적용될 수 있습니다.
다만 무주택자라고 해서 자동으로 특례가 적용되는 것은 아니므로 반드시 본인의 요건을 확인하는 것이 좋습니다.
“사망일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 신고 및 납부해야 합니다. 집 한 채만 단독으로 평가하는 것이 아니라 사망 당시 피상속인이 보유했던 예금, 주식, 토지, 자동차 등 모든 재산을 합산하여 부과됩니다.
- 주택
- 예금
- 주식
- 토지
- 자동차
- 기타 재산
공제는 얼마나 될까?
- 일괄공제 5억 원
- 배우자공제(최소 5억 원 등 요건 충족 시)
일반적인 사례에서는 약 10억 원 수준까지 세금이 발생하지 않는 경우가 많습니다. 다만 실제 공제액은 재산 규모와 배우자의 실제 상속분 등에 따라 달라집니다.
세금이 없어도 신고하는 것이 좋은 이유
“많은 분들이 ‘세금이 없는데 왜 굳이 신고해야 하지?‘라고 생각하며 그냥 넘어가시곤 합니다. 하지만 상속세 신고는 당장의 세금을 내기 위한 목적뿐만 아니라, 향후 집을 팔 때 발생할 양도소득세를 줄여주는 중요한 절세 전략이 됩니다.
감정평가 등을 통해 미리 상속 당시의 시가를 확정해 두면 취득가액이 높아져 나중에 매도 시 양도세를 대폭 아낄 수 있으니 꼭 검토해보시는 것이 좋습니다.”
또한 무신고나 과소신고 시에는 가산세가 발생할 수 있으므로 신고 여부를 신중히 검토하는 것이 좋습니다.
4. 세 번째 세금, 양도소득세
“상속받은 집을 소유하고 있는 동안에는 양도소득세가 부과되지 않습니다. 하지만 향후 해당 주택을 매도(처분)할 때는 양도소득세 계산 대상이 되는데요. 이때 세액을 결정지어 줄 가장 중요한 핵심은 바로 ‘취득가액’입니다.
주택의 취득가액은 부모님이 과거에 집을 매입하셨던 금액이 아닌, ‘상속 당시 평가된 가액(시가 등)’을 기준으로 책정됩니다. 따라서 상속 개시 시점에 감정평가 등을 통해 시가를 명확히 확정해 두는 것이 유리합니다. 또한, 장기보유특별공제나 1세대 1주택 비과세 특례 적용 여부 등은 매도 시점의 최신 세법 규정에 따라 달라질 수 있으므로, 매매 전에 최신 세법을 미리 점검해 보시는 것을 권장합니다.”
5. 기존 집이 있는 경우 꼭 알아야 할 점
이미 본인 명의의 집을 가지고 있는데 부모님의 집을 상속받으면 일시적으로 2주택이 될 수 있습니다.
- 어느 집을 먼저 파는지
- 보유기간
- 특례 적용 여부
“이미 기존 주택이 있는 상태에서 돌아가신 부모님의 집을 물려 받게 되면 다주택자가 되어 세금 부담이 커질 수 있습니다. 이때 어떤 집을 먼저 매도하느냐에 따라 양도소득세 차이가 크게 벌어집니다. 개인의 상황과 세법 규정에 따라 절세 전략이 달라지므로, 반드시 본인의 주택 수와 보유기간, 상속주택 비과세 특례 조건을 종합적으로 확인한 후 양도 순서를 신중히 결정하셔야 합니다.”
6. 절세 방법
① 신고기한을 반드시 지키기
② 재산을 적정 시가로 평가받기
③ 등기를 늦추지 않기
④ 기존 주택과 상속주택의 양도 순서를 검토하기
⑤ 배우자공제 등 적용 가능한 공제를 빠짐없이 확인하기
⑥ 세금이 없더라도 상속세 신고 여부를 검토하기
자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1.세금 납부 대상이 아닌데도 세금 신고를 꼭 해야 하나요?
A. 네, 가급적 신고하는 것이 유리합니다. 돌아가신 부모님께 물려 받은 재산이 공제 한도(5억~10억 원) 이하라도, 세금 신고를 통해 감정평가 등으로 당시 시가를 확정해 두면 향후 주택 매도 시 취득가액이 높아져 양도소득세를 대폭 절감할 수 있습니다.
Q2. 무주택자 상태에서 집을 상속받으면 취득세 감면 혜택이 있나요?
A. 무주택자인 경우 일정 요건을 충족하면 일반 취득세율 대신 0.8%의 주택 취득세 특례세율을 적용받을 수 있습니다. 다만 이러한 감면은 자동으로 적용되지 않으므로, 무주택 여부와 법정 요건을 확인한 뒤 관할 시·군·구에 감면 신청을 해야 합니다.
Q3. 기존에 내 집이 한 채 있는데 돌아가신 부모님 집을 물려 받으면 바로 다주택자가 되나요?
A. 일시적으로 1세대 2주택 상태가 됩니다. 하지만 기존에 보유하던 본인 주택을 먼저 매도할 경우 ‘상속주택 특례’가 적용되어 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. (단, 상속받은 주택을 먼저 매도하면 일반 다주택자 양도세 규정이 적용될 수 있으므로 매도 순서가 중요합니다.)
Q4.신고 기한을 넘기면 어떻게 되나요?
A. 사망일이 속한 달의 말일부터 6개월 이내에 신고 및 납부하지 않으면, 무신고 가산세(20%) 및 하루 단위로 붙는 납부지연 가산세가 추가로 발생하게 됩니다. 따라서 6개월 이내의 골든타임을 반드시 지키셔야 합니다.
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